新たな事業拠点の事務所を探す際、希望物件が「定期借家契約」となっており、聞き慣れない契約形態に戸惑うケースは少なくありません。
長く安心して拠点を構えたいにもかかわらず、期間満了での退去リスクを懸念し、契約を躊躇してしまうこともあるでしょう。
そこで本記事では、賃貸で事務所等を契約するときの定期建物賃貸借契約について解説いたします。
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定期建物賃貸借契約の特徴
定期建物賃貸借契約の特徴は、あらかじめ定められた契約期間が満了した時点で、更新されることなく確定的に契約が終了することです。
一般的な賃貸借契約とは異なり、「更新」という概念が存在しないため、期間終了後は原則として借主が物件を明け渡さなければなりません。
ただし、貸主と借主の双方が合意に至った場合に、「再契約」をおこなうことで、引き続きその物件を使用できる可能性があります。
契約期間の長さには法的な制限がなく、数か月から10年以上の長期事業計画まで、当事者間の合意により自由に設定可能です。
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普通建物賃貸借契約と定期建物賃貸借契約の違い
普通建物賃貸借契約と定期建物賃貸借契約の違いは、契約更新が保証されているか、期間満了で確実に終了するかという点にあります。
普通建物賃貸借契約では、借主の権利が手厚く保護されており、貸主が更新を拒絶するには「正当事由」が必要で、立ち退き料が発生するケースも珍しくありません。
一方で定期建物賃貸借契約は、期間満了により契約関係が終了するため、貸主は正当事由の有無にかかわらず物件の返還を受けることが可能です。
貸主にとってのリスクが低い分、定期借家物件は普通借家物件と比較して、賃料や敷金が相場より割安に設定される傾向がある点は、借主にとってのメリットといえるでしょう。
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トラブル回避に向けた契約書の記載事項と注意点
契約トラブルを未然に防ぐためには、契約書に記載された使用目的や契約期間、特約事項の内容を詳細に確認しておく姿勢が不可欠です。
事務所として使用する場合、事業内容によっては来客頻度や看板設置に関する制限が設けられていることもあるため、業務遂行に支障がないか事前のチェックが必要となります。
ただし、事業用の定期借家契約では、特約がない限り、原則として期間途中での解約が認められない点には注意しなければなりません。
さらに、契約期間が1年以上の場合は、期間満了の1年前から6か月前までに貸主から終了通知がなされる規定があるため、これを利用して計画的な移転準備をおこなうことが可能です。
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まとめ
定期建物賃貸借契約は、更新がなく契約期間の満了をもって確定的に終了する点が特徴であり、継続利用には再契約の手続きが必要です。
借主保護が手厚い普通建物賃貸借契約とは異なり、定期借家は期間終了が確実である分、賃料設定が割安になるなどのメリットが存在します。
契約時は、中途解約の可否や終了通知のルール、原状回復義務などを書面で入念に確認し、事業計画に合致した契約内容であるかを見極めることが大切です。
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