飲食店を経営するうえで貸店舗の確保は欠かせませんが、賃貸借契約の1つに造作譲渡があります。
なんとなくコストが安いイメージを持っているかもしれませんが、デメリットもあるため事前に覚えておかなくてはいけません。
今回は、造作譲渡とは何か、メリットとデメリットを解説するので参考にしてみてください。
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造作譲渡の対象とは
造作譲渡とは、居抜き物件の賃貸借契約の対象外である設備や内装を、そのまま譲渡する契約です。
既存の設備やインテリアをそのまま使えるため、撤去するテナントや後継テナントは工事費用を節約できます。
造作譲渡の対象にはエアコンやトイレ、厨房設備、壁、天井など固定的なインテリアが含まれますが、食器など移動が容易なものは含まれません。
造作譲渡料は店舗の価値や立地条件に応じて変動し、都心部では200～300万円程度、大型設備では300万円以上になることがあります。
一方で、人通りの少ない地域では譲渡料が安くなる傾向があるため、地域特性を考慮することが重要です。
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造作譲渡で店舗を借りるメリット
造作譲渡の利用により、物件返却時に通常必要とされる原状回復を免除されるという特別なメリットがありますが、通常は原状回復が原則です。
原状回復とは、物件の賃貸を始めた状態に戻す工事です。
造作譲渡は店舗移転のために今の店舗を貸し主に返す際の原状回復がいらないため、移転費用を節約できるわけです。
原状回復工事が不要となることで工事期間を省略でき、不動産の明け渡し直前まで営業を続けられるため、機会損失を回避する利点があります。
解約予告期間の家賃が不要となる点もメリットとなるため、覚えておいてください。
貸し主が次の借主を見つけた場合は、前倒しで解約してもらえる可能性があるからです。
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造作譲渡で店舗を借りるデメリット
原状回復をしないまま次のテナントが入居するため、貸し主や管理会社に認めてもらえなければいけません。
貸し主から、造作物を譲渡する旨を承諾してもらわなければいけません。
承諾を得られないケースがあるため、注意してください。
さらに貸し主に対して、譲渡費用はいくらか、造作物では何が残っているのかを確認してもらわなければいけません。
調整に時間がかかる点が、造作譲渡のデメリットです。
造作物の認識が違うケースがあり、トラブルに発展する可能性もあります。
リース品の支払いが思ったよりも高かったり、破損があると聞かされていないために修理費がかかったりするケースが考えられます。
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まとめ
造作譲渡とは厨房設備やエアコン、壁や天井のインテリアなどの造作物をそのまま次のテナントに譲渡する方式です。
撤退するテナントは原状回復費用がいらず、次に入るテナントは内装工事が必要ないメリットがあります。
原状回復とは物件の状態を元に戻す工事であり、貸し主によっては原状回復を要求する可能性があります。
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