賃貸借契約の際、借主には「造作買取請求権」と呼ばれる権利があります。
賃貸オフィスやレストランの店舗など、事業用の物件として賃貸を検討されている方は確認しておきましょう。
今回は事業用物件における造作買取請求権とはどのようなものか、行使ができないケース、特約について解説します。
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事業用物件の造作買取請求権とは
造作買取請求権とは、貸主の同意を得たうえで建物に付加した造作を、退去時に貸主に時価での買い取りを請求できる権利をいいます。
造作買取請求権は借地借家法第33条で定められており、借主にとっては正当な権利です。
買取の対象となるのは、「建物に付加されている」「賃借人が所有している」「建物に客観的な便益を与えている」の3つの要件を満たしている造作です。
わかりやすい例としては、畳や建具が挙げられます。
貸主は「対象が造作」「造作が賃貸人の同意を得て付加したもの」「賃貸借が終了」の3つの要件を満たした場合、買取に応じなければなりません。
本来、借主には退去の際、原状回復の義務がありますが、建物を使用するにあたって便益性がある造作は買い取ってもらう選択肢もあるのです。
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事業用物件の造作買取請求権が行使できないケースとは？
建物に付加された造作でも買取請求権が行使できないものとしては、まず「建物から取り外しても価値が減少しないもの」が挙げられます。
具体的には、机や椅子などの家具や什器です。
壁のなかに設置され、建物と一体となった断熱フォームのようなものは借主が所有しているとはいえないので、買取請求権の対象外となります。
また、貸主の同意を得ずに設置したものも買取請求権の行使はできません。
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事業用物件の造作買取請求権に対して設定できる特約は？
貸主は賃貸借契約時に「造作買取請求権を放棄する」旨の特約がつけられます。
この特約をつけた場合、借主は造作買取請求権を行使できません。
借主の退去後、造作物を撤去する手間を省くため、特約を設定するケースも多くなっています。
ただし、契約したのが平成4年8月1日前で旧借家法が適用される場合、特約は無効です。
あくまでも平成4年8月1日に施行が開始された借地借家法の適用がある場合にのみ、特約は有効になります。
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まとめ
借地借家法に定められた要件を満たしている場合、借主は貸主に対して造作買取請求権の行使が可能です。
しかし、造作買取請求権の特約が有効な時期の契約で特約を設定されていると、買取を拒否されてしまいます。
特約が有効になるのは、平成4年8月1日に施行が開始された借地借家法の適用がある場合です。
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