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ベース契約について
ベース(在日米軍基地)についてご存じでしょうか？
基地の中には約1万6千人の軍人や軍属の人々が住んでいます。ただ、ここには住居が不足しており、多くの人々が基地の外にお住いを探しています。また、日本が好きで、基地の外を好んでお住いになられる方もいらっしゃいます。弊社は横須賀市にお住いの皆様にご支持を頂きながら、横須賀市で土地や建物の有効活用をサポートし続けて40年以上！ぜひお問い合わせください！
ベース物件の募集・管理はスギヤマハウスにお任せください！
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ベース契約のメリットとデメリット
ベース契約のメリット
- 高い収益性：通常の賃貸と条件が異なっており、賃貸相場より20%～40%前後高く貸し出すことが可能！
- 滞納が少ない：ベース契約は家賃の全額をアメリカ政府が支払っている為、滞納するリスクが少ない！
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立ち退きが無い：入居者は2～3年の任期で日本に来ていることが多い為、占有され続けるリスク無し！
※軍属の場合を除く
ベース契約のデメリット
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敷金の取扱い：通常、入退去の際の室内清掃等はオーナー様が負担、
よほどの破損が無い限り修繕費用等はオーナー様負担が多い。※その分は家賃に反映 -
退去について：有事の際は突然退去することがある。規約でも借主からの退去通告は、10日前までと
明記されている。※一般的な賃貸は1ヶ月前通告がほとんど - 家賃について：船の出入港により2、3ヶ月退廷する場合もある。
ベース契約と日本人契約の違い
| ベース契約 | 日本人契約 | |
|---|---|---|
| 敷金 | 1ヶ月 | 1ヶ月～3ヶ月 |
| 礼金 | 1ヶ月 | 0ヶ月～3ヶ月 |
| 契約期間 | 契約期間がなく 最低3年の居住保証 | 通常2年契約 |
| 退去通知（オーナー様より） | 180日前 | 180日前 |
| 退去通告（入居者より） | 原則は10日前通告 （ベース住宅部より正式な退去連絡 があり、10日前通告となります。） | 通常1ヶ月前の入居者による通告。 |
| 退去時の敷金の償却 | 原則はありません。（クリーニング 費用はオーナー様負担です。） | ルームクリーニング、 ダメージにより償却可能です。 |
| 家賃額 | 日本人契約の相場の20%～40%高く 設定されています。 | 地域の相場により異なります。 |
| 家賃の滞納 | 無し （船の出航により滞る場合あり） | 有り |
| 家賃の集金日 | 入居日 | 月末 |
ベース契約の手順
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物件査定
希望家賃を決めて頂き、弊社がベース検査の資料を作成、建物の査定をベース住宅部の検査官が行います。機能面や安全面、衛生面をチェックいたします。
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建物管理委託契約書の
締結オーナー様と弊社の間で、媒介委託（募集委託申込書）の申込と建物管理委託契約を結びます。建物管理委託契約は建物賃貸期間の家賃の集金や督促、メンテナンス等、各種トラブルの処理を弊社に委託する契約となります。
尚、管理料（入居期間中のみ発生）は月額家賃の5%＋消費税を管理料として頂きます。 -
物件登録
物件の査定後、弊社ホームページ、SNS、店頭に掲載し、お客様に物件を見つけて頂きます。
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募集開始
弊社の入居希望リストよりお客様へ物件案内のアポイントを取ります。
決まった時期に繁忙期というものはありませんが、大型艦船の入港状況により問い合わせ件数が増減します。
1月、3月、6月、7月、8月、9月、11月、12月にお客様が増減する傾向にあります。 -
申込
希望者が申込をする際、申込から契約までにかかる時間は、申込者によって様々です。
早い方で1～2週間、通常2～4週間、遅い方は1～2ヶ月かかる場合があります。
申込者の所属や階級、上官や軍もしくは政府の状況に応じて契約にたどり着くまで時間がかかるケースがございます。 -
スタート
ペーパーワーク入居者は契約を締結する前に必要書類を揃えなければなりません。
全ての書類が整いましたら、細かい入居条件の打ち合わせを行い、契約日・入居日を決定後、弊社より日程の連絡をいたします。 -
入居前メンテナンス
各種届出書類の準備や、検査での指摘事項に漏れがないか確認を行います。
弊社から各インフラ先に入居者、入居日の連絡をして名義を変更いたします。 -
契約
契約書にサインし、金銭の授受を行います。
契約金は費用精算を済ませオーナー様の指定口座に送金いたします。
基地内での契約の為、原則弊社契約担当者が代理で署名いたします。 -
入居
建物のダメージチェックを行い、入居前の傷や、汚れを調べダメージチェックシートに記録いたします。
設備の説明や機器の使い方、ごみの捨て方や、騒音等についてお伝えいたします。
また、物件に面している近隣の方へご挨拶させて頂き、弊社宛への連絡先をお伝えいたします。 -
家賃の送金
毎月入居者より家賃の入金次第、〆日（入居日前日）より7日以内にオーナー様の指定口座に送金いたします。
入居者が入れ替わるごとに、家賃の送金日が異なる場合がございますので、ご注意ください。
なお、家賃送金時の振込手数料に関しては、オーナー様負担となる為、ご認識をお願いいたします。
また、入居日より10日以内に収支報告書を提出いたします。
敷金に関してはお預かり証を発行させて頂き、弊社でお預かりをいたします。 -
退去
入居時のダメージチェックシートに基づき建物をチェックいたします。
ダメージがある場合、契約時に預かっている敷金から差し引きます。
ダメージ少ない場合は、ほとんどの敷金は返却します。 -
再募集開始
再度募集を開始します。
ベース契約の心構え
- 検査官は中立で絶対
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米軍の方に建物を貸出す際は、検査官へ建物の検査を依頼する必要がございます。
検査官は建物の機能面、安全面、衛生面の確認を行います。
検査日までに、ハウスクリーニングや、庭の手入れも行い、即入居できる状態にすることが必要です。
もしも検査で指摘を受けた際は、改善し再度検査を受ける必要がございます。
・入居中を除き、3年経過毎に検査が入る。
（2020年4月現在）
・退去する入居者不満を抱いた場合にレポートを残し、再
検査もある。
・補修等の指示を受けた際は、補修を行わなければ貸出し
不可になることがある。
┗ 一般の賃貸より高く貸出ができる分、メンテナンスは
こまめに行うことが必要。
※上記内容は予告なく変更され、更に厳しくなる可能性があります。
※その他注意事項があります。
- 庭の除草と植木の剪定はオーナー負担
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庭付きの戸建てを貸し出す際は、庭の除草と植木の剪定が必要になります。
ベース契約の入居者は庭の管理をほとんど行ってくれません。
理由としては、長期間の船での出港と本国での研修等で建物にいない期間が比較的に多いことや、居住期間が短いこと、外国の虫に刺されるのを嫌うこと等です。
- 室内清掃はオーナー負担
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オーナー様の費用負担にて室内清掃を行います。
（原則家主での清掃不可、専門の業者にお願いしています）
作業内容は窓、窓枠、サッシ周り、網戸、照明器具一式、水周り一式、床、カーペット、エアコンフィルター
≪弊社のクリーニング業者 参考価格≫
・マンションの室内清掃は平均00円（税別）前後
・戸建ての室内清掃は平均00円（税別）前後
・エアコン内部洗浄（お掃除機能なし1台約\～）
※費用については実際にお部屋を拝見後、お見積りを取ら
せて頂きます。
お部屋の大きさや汚れの度合いに応じて価格は変更いたし
ます。
管理体制について
不動産活用を行うにあたり，「空室を埋める」ことよりも大切なのが「不動産管理」です。
弊社ではお預かりしている不動産について月額家賃の5%＋消費税にて月々の家賃の清算，入居と退去の立会い，各種トラブルに対応いたします。
その他，庭の除草，植木の剪定，室内クリーニング，建物内外装全ての工事についても責任を持って発注、迅速に対応いたします。
もちろん、英語が話せるスタッフも在籍しておりますので、ベース契約のお客様には全て英語で対応いたします。
まとめ
弊社は約40年前からベース契約を取り扱っておりますので、その豊富な経験から、外国人ならではのトラブルに迅速に対処することができます。
下記お問い合わせフォームまたは、お電話でも、ご来店いただいてのご相談も受け付けております。
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